在上海楼市中，有一类产品的争议性非常大。

那就是老破小。

(资料图片)

通常情况下，我们在给客户推荐房子时，不优先考虑老破小。

不过最近我们发现一个有趣的情况。

起因是近期有个客户要卖掉市中心的老破小进行置换。

我们在给客户做方案的过程中发现，他这套老破小所在小区在过去三年有着非常不错的涨幅。

客户在给我们讲他买这套老破小的经历时，可以说是非常的开心、自豪、骄傲……

为此，我们搜索了一些市区的老破小，发现有不少确实涨幅不错。

部分小区涨幅超过五成甚至接近翻倍。

所以说，老破小真的不能买吗？

老破小也涨了

我们从公司的大数据选房系统中，拉取了市中心部分老破小和上海全市基准作对比。

部分市中心核心地段老破小小区过去三年不仅跑赢大盘，甚至涨幅不输给旁边的次新房小区。

以涨幅最高的日晖二村为例来看。

日晖二村是1954年建成的老房子。

整个日晖新村是徐汇第一批的工人新村，比曹阳新村晚2年。

当时的日晖二村，主要配给华东纺织管理局和华东工业部下属的纺织、五金和化工企业的工人。

据传老艺术家杨锡业曾经也住过这里。

杨锡业：86版西游记弥勒佛扮演者

从绿网的成交案例看。

2019年年底时日晖二村成交单价在48680元/㎡。

最近成交的为3月份的这套，单价94612元/㎡，涨幅94%。

目前二村的价格也所有回落，但挂牌价仍然在9万/平左右。

我们来看一个徐家汇的标杆次新房，中凯城市之光。

小区目前在绿网仅一套顶复590平挂牌，单价16.6万/平，在2020年前后的成交价在11万/平左右，涨幅只有50%。

虽然户型产品确有不同，但是应该也是达不到90%涨幅。

如此看，日晖二村牛了呀。

日晖二村现在在持续的美丽家园改造中。

整体的外立面已经经过重新粉刷，内部的地面和楼梯进行了更新。

部分的楼栋已经加装了电梯，作为样板楼栋。

其实日晖也有过拆迁可能，一开始斜土路街道以日晖五村为试点，计划原拆原还。

不过因为赔偿等各中原因，拆迁计划失败告终。

试点工程黄了，二村这样的短期拆迁的可能性自然不高了，而且又有美丽家园改造，只能羡慕羡慕东安了。

此外，像黄浦的丽园新村，涨幅也有53%。

要知道华府天地睿园20年初从12万涨到现在的20万，涨幅也就60%。

当然这也要得益于丽园的学区优势，上海师范专科学校附属小学+上海外国语大学附属大境初级中学。

是谁在买老破小

俗话说，有市才有价。

市中心老破小能涨，说明仍然有着充分买房需求。

2022年上海二手房70平以下成交比例占43.4%，成交总价300万以下占比62.7%，如果放大到500万以下则高达85.8%。

可以看出有大量的需求集中在老破小。

1、预算不足的年轻刚需群体

这类人一般是上班族，以新上海人为主，他们收入流水高，但原始积累不足，首付难度大，在二三十岁的年纪，希望在上海有个遮风挡雨的住所，对产品本身没有过多的要求。

他们买老破小，看中的是低总价，上班近，交通便利，生活配套齐全。不过，在他们有实力之后，会第一时间置换掉老破小。

2、学区需求群体

上海的优质学区多数还是集中在市中心。

教育对于中国家长来说还是头等大事，XQ房是小孩能进入名校的投名状。

不论涨还是跌，很多家长会单纯为了孩子上学，买一套带XQ的老破小。

3、本地的置换群体，主要是土著，包括动迁户

没错，置换的土著，也会买老破小。而且这样的置换群体，比我们想象地要大。

新上海人更喜欢郊区远大新，但土著是有地段情节的。

他们在这个区域生活了几十年，亲朋好友都住这附近，即便房子老一点，破一点，他们也更愿意住在这里。

年纪大了，换一个低楼层的，房子小了，一室换两室。

什么样的老破小在涨

市场上对于老破小“抨击”集中在几方面：

一是房子太老，年久失修，户型奇葩，经常遇到蟑螂、老鼠什么的。

二是基础配套不行，物业管理一般、没有停车位，尤其对新能源车非常不友好。

三是涨的慢，上海的房票珍贵，限贷政策又严格，要谨慎使用。

所以，多数情况下老破小都是被大家“踩”的对象。

那能实现高涨幅的老破小有什么特点呢。

1、核心地段的

一定是核心地段。

像前面说到的日晖新村、南园新村、江南新村、丽园新村等等，都是处于城市的核心区。

市区的核心地段，意味着下限非常高。一定程度上讲，这也是不可再生资源，就像石油一样。

老破小已经在品质上放弃了很多，在工作通勤、生活配套、小孩上学上会有非常好的体验。

和买远大新不同的是，远大新是去吃上海城市发展规划的红利，老破小吃不到这种红利，那就一定要极致地享受市中心繁华。

住在老卢湾的南昌路，每天20分钟去静安寺上班。

出门随时打卡拍照。

周末的早上从一顿丰盛上海早餐开始，丰裕生煎、小馄饨、糍饭糕、咸豆浆（YYDS）。

逛街就去环贸、散步就是襄阳公园、复兴公园、喝酒就去新天地。

除了住的憋屈，这生活方式妥妥的让人羡慕。

2、有旧改预期的

上海市中心的老破小除了极致的便利，还有个优势就是旧改。

如果预期小区会有拆迁动作，房价一定会暗流涌动。

看到这个图是不是羡慕了，14平550万。

所以，能买到要拆迁赔钱的房子是不是做梦都笑醒。

但是拆迁这个事情，在目前看还是要以放平心态为主。

现在的旧改，变动因素有很多。可能你家对门动了，你却动不了。

比如徐汇区中山南二路918弄48-52号成套改造项目，就改造了这一栋楼。

只要不是买在这栋楼里，都没用。

像东安这样一整片发福利的，属于可遇而不可求。

应该怎么买

其实经常有粉丝来咨询300万左右怎么办？

客观的说，在300万左右的低总价段上，相比外环外同质化较多的次新动迁产品，市中心老破小仍有其独特的价值。

通过专业的筛选，也还是可以找到适应低总价段的一个较好的投资机会。

对此，我们给到大家的一些建议是：

1、老破小的范围尽量买在中环以内

本来就是图方便，求地段，再远就失去了老破小能够提供的附加价值，直接去近郊买次新动迁好了。

2、产业+学区+高租金

像陆家嘴、徐家汇周边、老卢湾等地方。

地铁线路丰富，教育基础好，工作人群基数大、收入水平好，就算自己不住，一室一厅的租个6500元左右还是可以的。

3、房龄最好90年代以后的

房龄太老的话，可能主体结构都有问题了，如果你一时半会等不到拆迁改造，住起来也有安全隐患。

4、附加值越多越好

比如你同样的总价下能有学区的，那肯定带着学区更好，附加值越多意味着当你卖房时房子流动性会更高一些。

老破小还能不能买？

能买！但坑也不少。

但是请大家在买房时一定要有一个下家思维，就是卖家思维，你要想你卖房的时候，这个房子好不好卖。

卖房逻辑一直在变，买房的专业度在提升，需要会看数据，懂规划，如果自己搞不定，那就寻求专业团队。

写在最后

老破小没有原罪，只是属于她的辉煌时代已经过去了。

就这么个30平方的地方，是很多人在上海的第一个家。

她不仅仅是一堆砖头，她也是这个城市的情感纽带。

她不像动辄3、5千万的豪宅一样和你很远，她很包容。

就算你一生漂泊，她也愿意装下你流浪的心。

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